Новости строительства

Жилищный рынок Новосибирска в 2014 году: нас ждет «увлекательное шоу»?

05.03.2014 г.

Мнения относительно развития событий на рынке новосибирского жилья в 2014 году раздаются разные. Одни эксперты уверены, что сохранятся позитивные тенденции 2013 года, другие говорят о неизбежном росте цен и перепроизводстве на строительном рынке.


В лучшем случае – стагнация»

Предпосылок для значительных колебаний цен на жилищном рынке пока нет, полагают аналитики агентства недвижимости «Жилфонд». Сейчас цена на квартиры – как на первичке, так и на вторичке обусловлена себестоимостью жилья, рентабельностью застройщика и доходами населения.

Особую роль в этом балансе играет ипотечное кредитование. Так, по мнению экспертов, именно доступность жилищных кредитов – а в 2013 году снижались ставки и смягчались требования банков к заемщикам – сегодня «разогревает» цены на жилье. Данные Росреестра говорят о том, что каждая четвертая сделка на рынке недвижимости России в прошедшем году совершалась при помощи ипотечного кредита, в то время как в 2012-м на ипотечные сделки приходилась только каждая пятая.

Но с объемами кредитования растет и общая задолженность. По данным ЦБ РФ, годовой прирост объемов просроченной задолженности впервые за последние два года превысил увеличение общего объема взятых россиянами кредитов. Так что при стабильном курсе рубля цены на жилье, скорее всего, будут следовать за инфляцией, а где-то даже могут и снизиться. В то же время при любом намеке на девальвацию или ослабление рубля можно ожидать очередного роста цен, считает независимый аналитик Сергей Николаев. Он предполагает, что прибыльность строительного бизнеса в 2014 году уменьшится. Напомним, с 1 января 2014-го вступил в силу федеральный закон о страховании договоров долевого участия, что обязательно повлечет за собой увеличение себестоимости строительства.

«Нас ждет увлекательное шоу: полагаю, что потенциал снижения средних цен на жилье в Новосибирске к осени 2014 года составляет 15-20% от сегодняшних уровней цен – во всех сегментах. Боюсь, в наступившем году нас ожидает появление в Новосибирске новых обманутых дольщиков. Рынок цикличен, во времена кондратьевских депрессий (фаза в экономической теории. – БН.) строительные и финансовые циклы работают очень жестко», – отмечает Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting.

По словам эксперта, темп роста валового продукта страны сейчас находится в диапазоне 1,2-1,3% годовых. В лучшем случае это стагнация – динамика объемов инвестиций отрицательная. Сергей Дьячков уверен, что при такой конъюнктуре население теряет стимулы к покупке товаров длительного пользования – квартир и машин. «Для меня совершенно очевидно наступление на российском рынке кризиса перепроизводства жилья. Экономика России в системном кризисе, население закредитовано», – отмечает он.

Новостройки: себестоимость вырастет

По мнению Сергея Дьячкова, понижающаяся волна строительного цикла в Новосибирске началась еще больше года назад. Наступление кризиса – вопрос времени, у кого-то он уже начался. Отчасти высказанные опасения подтверждаются положением дел на рынке. В ноябре-декабре концерн «Сибирь» снизил цены своих квартир в «Березовом», целый ряд новосибирских застройщиков объявил о новогодних скидках, хотя обычно на конец года приходится пик продаж. «Каждый десятый метр в подарок – это та же скидка 10%», – соглашается Сергей Николаев.

Рынку надо снова пережить «дно», как и в 2009 году, считает Сергей Дьячков. По его мнению, кризис перепроизводства на новосибирском рынке новостроек продлится как минимум до осени 2014-го.

Цены на новостройки сегодня вплотную приблизились к докризисным, и для большинства экспертов ясно, что они, мягко говоря, завышены, отмечает Сергей Николаев. «Но люди все равно покупают – не жить же на улице. А все усилия государства, направленные на повышение доступности жилья, почти автоматически приводят к дальнейшему росту цен», – говорит аналитик.

На ценовую динамику в 2014 году повлияет и Закон о страховании ДДУ. По расчетам Сергея Николаева, это нововведение увеличит себестоимость жилья минимум на 5%: «Уже сейчас страховщики готовы работать с компаниями из первой двадцатки застройщиков за 10% от суммы контракта. Интересно, что же предложат середнякам? Полагаю, мы станем свидетелями частичного передела строительного рынка, с появлением обманутых дольщиков в домах, которым требуется продлить разрешение на строительство, а срок сдачи уже нарушен на один-три года. В любом случае себестоимость строительства увеличится “на чистом месте”. При этом спрос определяется не себестоимостью, а доходами населения, а здесь прогресс весьма невелик».

Аналитик также отмечает, что все застройщики из первой двадцатки имеют достаточное количество земельных участков в своих нишах. Так, ОАО « Сибакадемстрой», ЗАО «Строитель», компании ПТК-30, «Первый строительный фонд», «Энергомонтаж» и концерн «Сибирь» развивают комплексные проекты, а «Краснообск Монтажспецстрой» обзавелся небольшими площадками под три-четыре дома. Земля у всех есть. «На последних торгах, особенно под малоэтажное строительство, не было значительного повышения стартовой цены», – отмечает Сергей Николаев. В 2014 году развитие рынка будет упираться в общий рост экономики и, как следствие, рост доходов населения и спрос на недвижимость.

Вторичный рынок надеется на ипотеку

«Снижение активности на вторичном рынке недвижимости в Новосибирске маловероятно, – считает генеральный директор АН «Жилфонд» Александр Чемеркин. – Тем более что первые лица страны говорят о возможном снижении ставок по ипотеке». Объем ипотечных сделок и без того растет, сейчас уже порядка 60% всех сделок проходят с привлечением заемных средств. Кроме этого, существуют социальные жилищные программы.

«Думаю, в 2014-м сохранится главный тренд 2013 года: при отсутствии значимых макроэкономических событий рынок будет спокойно развиваться», – поясняет Александр Чемеркин. Вероятно, в начале года из-за сезонного спада активности на рынке средняя цена на вторичном рынке вернется на уровень октября-ноября 2013 года. Рост цен в течение года возможен, но в пределах инфляции – прогнозируют в «Жилфонде».

«Рост цен в 2014 году на рынке недвижимости в целом будет сдерживать снижение активности частных инвесторов, пик которой пришелся на 2012–2013 годы», – предполагает Александр Астахов, исполнительный директор компании Rolband&Partners. С другой стороны, считает он, появилось два важных фактора. Первый – изменение стадий строительства существующих объектов с соответствующим запланированным повышением цен застройщиком, то есть чем выше готовность дома – тем дороже стоит квадратный метр и вся квартира. А учитывая большое количество начатых в 2014 году объектов, стадия строительства которых в течение года будет расти, следует ожидать и повышения цен в каждом конкретном объекте, что не может не отразиться на средней цене по рынку. Второй фактор, по мнению Александра Астахова, – обязательное страхование ответственности застройщиков для новых объектов, что также приведет к повышению цены квадратного метра.

«В настоящее время продавцы строящегося жилья стимулируют потенциальных покупателей повышением цены и – одновременно – проведением скидочных акций, ограниченных по времени. В случае благоприятного развития экономики мы предполагаем рост средних цен на уровне 5-7% в год, но более вероятна стагнация и обострение конкуренции из-за снижения спроса», – отмечает директор по маркетингу компании Rolband&Partners Александр Астахов.

Таким образом, в 2014 году рынок недвижимости с большой вероятностью ожидает стагнация – кризис перепроизводства приведет к незначительному росту цен в пределах инфляции и издержек застройщика. Более радикальные прогнозы, говорят о возможном падении цен на жилье и появлении новой волны обманутых дольщиков. По информации БН, ряд застройщиков уже пригласил дольщиков для подписания дополнительных договоров в связи с увеличением срока на строительство на один квартал.

Источник: БН



Предыдущая новость
25.02.14 Строительные компании Новосибирска не спешат страховать ответственность

Следующая новость
05.03.14 На благоустройство Новосибирска потратят 120 млн рублей



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru

наверх